La Piquouse de rappel

De nombreuses irrégularités. « Le recrutement d’un directeur général sur un emploi d’agent contractuel ne répond ni à une absence de candidature ad hoc, ni aux conditions prévues par les textes régissant la fonction publique territoriale ». Dans un Office HLM, le recrutement d’un directeur général doit respecter une procédure précise. On doit tout d’abord rechercher un fonctionnaire territorial disponible. S’il n’y en a pas, on peut faire appel à un non fonctionnaire appelé « contractuel ». Son président Jean-Pierre Gorges s’en moque. Il a d’ailleurs explicité son choix « par la souplesse d’un statut qui permet de se défaire plus aisément d’un salarié en cas de difficultés » !

Une comptabilité imparfaite. La Miilos constate que « la tenue de la comptabilité n’est pas conforme aux principes comptables en matière de comptabilisation des intérêts compensateurs » et que « l’équilibre amortissements techniques/amortissements financiers n’est pas respecté ». Derrière ces termes barbares, se cachent des incidences sur le compte de résultats, la capacité d’autofinancement…

La commission d’attribution contourne la loi. L’article L. 441-2-2 du code de la construction et de l’habitation indique que « tout rejet d’une demande d’attribution doit être notifié par écrit au demandeur, dans un document exposant le ou les motifs du refus d’attribution ». Gênant ça, car on ne peut pas toujours avouer les motifs pour lesquelles on refuse de louer un appartement à une famille qui n’en a pas ! A Chartres Habitat, on a trouvé la parade : on ne refuse pas, on « ajourne » la demande … De fait, note la Miilos, « l’obligation de motivation est contournée ».

Des informations à caractères personnels portant atteinte aux principes de la protection de la vie privée dans des dossiers. Le rapport de la Miilos est édifiant : des renseignements confidentiels sont retrouvés dans des dossiers (relevé d’opérations bancaires, nationalités…), ce qui est interdit par la loi. Les coordonnées des nouveaux locataires sont transmises aux services de police. Enfin, Chartres Habitat utilise des fichiers non autorisés par la CNIL.

« L’Office vend des logements du parc locatif conventionné à un prix inférieur à l’estimation des Domaines, ce qui constitue une infraction aux dispositions de l’article L. 443-12 du code de la construction et de l’habitation ». Bonne affaire pour les acheteurs, mauvaise pour les locataires …

« L’Office a pris en gestion un immeuble (de trois logements, ndlr) appartenant à un propriétaire privé. Il a attribué des logements conventionnés à trois ménages dépassant les plafonds de ressources HLM. Les baux, établis à titre précaire, comportent une clause de relogement dans le parc de l’office. Cette opération sort de l’objet social du bailleur ». Sans commentaires.

« Le conseil d’administration a délibéré sur l’acquisition d’un bien immobilier, auprès de particuliers, à un prix supérieur de 65% à l’estimation des Domaines ». Vendre les logements sociaux moins chers et acheter des logements privés trop cher, c’est ça le libéralisme Made in Chartres !

« L’Office a mis en vente l’immeuble « Eperon des Epars » en partie financé à l’aide d’un PLS (Prêt Locatif Social, ndlr), contrevenant aux article L. 443-7 et suivants, et R. 443-10 du CCH. Il a supporté sur fonds propres une opération qui n’a rempli aucune mission sociale, et dont la faisabilité financière et technique était par ailleurs incertaine dès l’origine ». La Miilos précise que « cette opération ne représentait, a priori, aucun intérêt particulier pour un bailleur social. Pourtant, des décisions successives ont conduit à la réalisation d’une opération qui a fortement mobilisé les équipes de maîtrise d’ouvrage et qui se traduit aujourd’hui par une vente réalisée en  infraction aux dispositions du CCH ». Est-ce la qualité de l’acheteur, et de son locataire, qui a motivé cet empressement ? Est-ce la superbe vue sur la place des Epars dont bénéficie l’appartement du dernier étage ? Nul ne le sait…

Une situation financière « préoccupante ». « La rentabilité de l’exploitation connaît une détérioration très nette ». Entre 2000 et 2004, l’autofinancement de Chartres Habitat est passé de 9,7% du montant annuel des loyers à 1,1%. De même, le résultat comptable régresse passant de 1,968 M€ à 0,495 M€.

« L’évolution des créances locatives doit attirer l’attention de l’Office ». Les retards de loyers sont passés en quatre ans de 28 jours de quittancement à 34 : +21 % ! Evolution inquiétante pour les finances de l’Office d’autant plus que la Miilos note qu’une « opacité existe sur les critères de sélectivité des listes de poursuites automatiques ».

« L’office ne construit quasiment plus de logements sociaux ». Alors qu’il y avait 2.500 demandes en attente en 2004, environ 3.000 aujourd’hui, l’Office ne construit plus !

Un retard de maintenance du patrimoine. La Miilos reproche à Chartres Habitat de ne pas avoir de plan d’entretien de son patrimoine. Il ne sait pas ce qu’il doit rénover, quand et à quel prix. Il n’est pas en mesure de prévoir les budgets nécessaires.

« L’organisme ne possède pas d’études prévisionnelles ». Comment prévoir l’avenir lorsqu’on ne se dote pas d’outils de prévision ? A Chartres Habitat, on ne se pose pas la question. On ne prévoit rien. Probablement parce que des prévisions laisseraient entrevoir un futur contraire à son idéologie ! La Miilos a donc construit elle-même une étude prévisionnelle sur les comptes de l’Office. Sa conclusion n’est pas rassurante : « la dégradation de l’exploitation constatée sur la période étudiée se poursuit aggravée par le décalage constaté entre l’organisation de la vacance dans le quartier de Beaulieu et la mise en service de nouvelles constructions. L’autofinancement net se dégrade et devient significativement négatif. Dans ces conditions, un résultat positif ne pourra être obtenu dans un premier temps que par de fortes plus values dégagées par des ventes de patrimoine. Cette option qui, il convient de le rappeler, ne constitue pas le métier de base de l’Office trouvera rapidement ses limites ». La Miilos nous promet  des lendemains qui déchantent …

La conclusion de cette inspection est sans appel : « Le retard de maintenance est patent » ; « il n’existe ni plan stratégique de patrimoine, ni programmes pluriannuel de travaux » ; « les engagements financiers nécessaires à la remise en état exhaustive du parc ne sont en conséquence pas précisément mesurables » ; « plusieurs opérations hors objets social ont été réalisées, qui plus est pour certaines, dans de mauvaises conditions financières » ; « l’office doit impérativement se recentrer sur son objet social » ; « l’activité locative ne permet pas à elle seule d’assurer la rentabilité de l’exploitation » ; « cette rentabilité se dégrade fortement » ; « le pilotage de l’ensemble est par ailleurs défaillant ».

Il est évident que Chartres Habitat et son président ont conscience de cette situation catastrophique. En juin 2007, la Fédération Nationale des Offices Publics de l’Habitat, ayant constaté des incohérences dans les comptes de Chartres Habitat, a demandé à réaliser un audit, comme le prévoit ses statuts. Jean-Pierre Gorges refusant cet audit, Chartres Habitat a été exclu de la Fédération*. Il n’a malgré tout pas pu s’opposer à une nouvelle inspection de la Miilos et de la Chambre Régionale des Comptes dont les rapports devraient lui être transmis prochainement. Nous saurons alors, malgré la diatribe libérale de Jean-Pierre Gorges, ce qu’est devenu en huit ans le logement social à Chartres.

Gandalf le Gris

(cet article est publié dans L’Aiguillon 89, de février 2009)

* Chartres Habitat a obtenu en justice l’annulation de son exclusion pour vice de forme.